Šių metų sausio 1 d. Lietuvoje iš 3,5 mln. hektarų žemės ūkio naudmenų, Nekilnojamojo turto registro duomenimis, nuomojama buvo apie 770 tūkst. hektarų. Privačios žemės nuomos sutarčių įregistruota 131 700, pagal jas nuomojama daugiau kaip 642 tūkst. hektarų žemės.
Pastaraisiais metais smarkiai šoktelėjo nuomos kainos, dažnai sukeldamos savininkų ir nuomininkų įtampą. Privačiai – deja, ne valstybiniu lygmeniu – diskutuojama dėl nuomos sąlygų, kainos ir trukmės. Pažvelkime, kaip šią ūkio sritį reglamentuoja kitos Europos Sąjungos (ES) valstybės, ką galime perimti iš jų patirties. Specialistai nurodo du pagrindinius žemės nuomos rinkos reguliavimo būdus: nuomos kainų ir nuomos trukmės.
Kai kuriose ES valstybėse (Airijoje, Graikijoje, Italijoje, Ispanijoje, Jungtinėje Karalystėje, Suomijoje, Švedijoje ir Vokietijoje) žemės nuomos kainos nėra reguliuojamos, taip pat neribojama žemės nuomos sutarčių trukmė (Airijoje, Austrijoje, Italijoje, Graikijoje, Švedijoje ir Vokietijoje). Tačiau pasigilinkime į tų valstybių, kurios reguliuoja nuomos rinką, įstatymus. Informacija, kurią analizuosime, pateikta Seimo Parlamentinių tyrimų departamento.
Kainą skaičiuoja institucijos
Vyriausybinės institucijos Belgijoje, Prancūzijoje, Nyderlanduose nustato minimalias ir(arba) maksimalias žemės ūkio paskirties sklypų kainas.
Belgijoje nuomos kaina negali būti didesnė negu nustatyta kompetentingų vyriausybės institucijų. Jei nuomos sutartis sudaroma 9 metams (dažniausiai sudaromos būtent tokios trukmės sutartys), maksimali nuomos kaina už žemę ir pastatus yra kadastrinė jos vertė, padauginta iš „nuomos koeficiento“, kuris priklauso nuo regiono ir provincijos, kurioje yra žemė.
Kadastrinės žemės vertė yra indeksas, kuris atspindi pajamas iš nuomos, kurias žemės savininkas gautų, ir kurios grindžiamos žemės sklypo savybėmis: dirvos kokybe, vietove, kurioje yra sklypas, ir pan. „Nuomos koeficientą“ nustato speciali komisija, kurią sudaro regioninės valdžios ir žemės ūkio organizacijų atstovai. Koeficientas priklauso nuo regiono žemės ūkio pelningumo per pastaruosius trejus metus. Pastatų ir žemės nuomai taikomi skirtingi koeficientai, kurie tikslinami kas treji metai.
Jei nuomos sutartis sudaroma 18 metų, maksimali nuomos kaina padidėja 36 proc., o jei 25 metams – 50 proc.
Kadangi oficialiai nustatytos maksimalios nuomos kainos yra palyginti žemos, atsiranda vadinamoji juodoji rinka, kai už žemės nuomą mokama papildomai. Ūkininkai, sudarę nuomos sutartis 9 metams, dažnai sutinka mokėti daugiau, kad galėtų sutartį pratęsti ir jiems nereikėtų ieškoti naujo sklypo.
Vyriausybė maksimalias žemės nuomos kainas nustato ir Nyderlanduose, jos skirtingos atskiruose regionuose. Kiekvienais metais nuomos kainos gali būti nežymiai koreguojamos. Beje, nuomininkai įgyja pirmumo teisę, jei žemė būna parduodama.
Prancūzijoje žemės ūkio paskirties žemės nuomos kainos indeksą nustato vietos valdžios (depertamento) atstovas – prefektas. Žemei be pastatų taikomas indeksas, kuris apskaičiuojamas pagal vidutinį pajamų dydį iš žemės ūkio departamente, vidutinį pajamų iš žemės ūkio Prancūzijoje dydį ir vidutinį pajamų iš konkrečios žemės ūkio šakos dydį per pastaruosius penkerius metus. Indeksas tikslinamas kiekvienais metais atsižvelgiant į pakitusias pajamas iš žemės ūkio. Žemei su pastatais indeksas nustatomas pagal pastatų pobūdį, naudojimą ir amžių. Šio indekso pagrindu nustatoma minimali ir maksimali nuomos kaina. Prefektas gali nustatyti skirtingas minimalias ir maksimalias nuomos kainas atskiroms žemės ūkio šakoms arba departamento regionams. Dėl konkrečios kainos susitaria žemės savininkas ir nuomininkas.
Kuriam laikui nuomojama žemė?
Minimali žemės nuomos trukmė nustatyta Belgijoje ir Prancūzijoje – po 9 metus, Nyderlanduose – 6 metai, Ispanijoje – 5 metai. Graikijoje dažniausiai sudaromos sezoninės nuomos sutartys, tuo tarpu Prancūzijoje reglamentuojamas netgi nuomos sutarties pratęsimas arba jos paveldėjimas.
Belgijoje mažiausia vyriausybės nustatyta nuomos sutarties trukmė yra 9 metai. Tačiau esama ir ilgesnės nuomos sutarčių. Jei sutartis pasirašoma su statybos teise, t. y. kai nuomotojas gali turėti nuosavybės teise priklausančio turto ir augalų ant kito asmens žemės sklypo, tokia sutartis gali būti iki 50 metų trukmės. Įprastinė 9 metų trukmės sutartis gali būti žodinė arba rašytinė. Ilgesnės trukmės sutartys turi būti tvirtinamos notaro.
Jeigu nuomininkas miršta arba nusprendžia išeiti į pensiją, sutartį gali paveldėti jo žmona arba įpėdiniai. Tokiu atveju sutarties perėmėjas gali informuoti žemės savininką raštu ir sudaryti naują sutartį dar 9 metams. Jei nuomininkas miršta nepalikęs įpėdinių, kurie norėtų perimti veiklą, žemės savininkas gali per metus nuo nuomininko mirties nutraukti sutartį. Jei nuomininkas turėjo kitų teisėtų įpėdinių, šie privalo raštu pranešti žemės savininkui apie ketinimą perimti sutartį.
Ispanijoje nustatytas minimalus 5 metų trukmės žemės nuomos laikotarpis.
Jungtinėje Karalystėje žemės nuomą reglamentuoja įstatymas, kuris suteikia galimybę savininkui ir nuomininkui pasirinkti tokią sutarties formą, kuri tenkintų abi puses.
Nyderlandų Nuomos įstatymas reglamentuoja nuomos sutarčių sudarymą ir gina bei stiprina nuomininko poziciją. Nuomos sutartys privalo būti registruojamos specialiuose nuomos teismuose, kur patikrinama, ar laikomasi nustatytų nuomos kainos apribojimų. Nustatyta mažiausia sutarčių trukmė – 6 metai žemei ir 12 metų ūkiui. Yra įteisinta galimybė sudaryti ir trumpesnės trukmės sutartis. Sutarties terminui pasibaigus, ji automatiškai pratęsiama dar 6 metams, jei nė viena iš šalių jos nenutraukia.
Prancūzijoje teisės aktai visų pirma gina žemės nuomininko teises. Įstatymo nuostatos taikomos visoms nuomos sutartims, išskyrus tuos atvejus, kai nuomojami mažesni nei 1 ha sklypai.
Retai sudaromos trumpalaikės nuomos sutartys. Jos būna trejopos: kaimo vietovių žemės nuoma – 9 metai, ilgalaikė nuoma – 18 metų ir karjeros nuoma, t. y. nuoma laikotarpiui, kai nuomininkas versis žemės ūkiu – 25 metams. Sudarant ilgalaikes sutartis teikiamos mokesčių lengvatos: pajamų, gaunamų iš nuomos, mokestis sumažinamas 15 proc., be to, žemės savininkai gali gauti iki 8000 eurų valstybės paramą, o nuomininkams nereikia mokėti vietos mokesčio, kuris sudaro 0,6 proc. nuomos kainos. Tačiau sutarties galiojimo metu žemės savininkai negali nutraukti sutarties ir išnuomoti žemę kitam. Kita vertus, žemės savininkas gali nutraukti sutartį, jei žemę norėtų parduoti, tačiau tokiu atveju nuomininkas turi pirmumo teisę ją pirkti. Pasibaigus sutarties terminui ji atnaujinama automatiškai. Žemės savininkas gali atsisakyti atnaujinti sutartį tik tokiu atveju, jei jis pats ar jo įpėdiniai ketina ją dirbti.
Be to, Prancūzijoje nuomos sutartys yra paveldimos, jei nuomininkas suserga arba numiršta. Įteisinta dar viena sutarties forma – perleidžiamoji sutartis. Nuomininkas, neturintis įpėdinių, gali perleisti sutartį bet kuriam kitam asmeniui. Savininkas tokiu atveju gali padidinti nuomos kainą, bet ne daugiau kaip 50 proc. Tokios perleidžiamosios sutartys gali būti sudaromos 18 metų, jos nėra automatiškai pratęsiamos.
Nuomos sutartys gali būti sudaromos raštu arba žodžiu, tačiau jos turi būti įregistruotos Finansų ministerijos Ipotekos biure. Sutartys, sudarytos ilgesniam nei 12 metų laikotarpiui, turi būti patvirtintos notaro.
Suomijoje standartinė nuomos sutartis yra terminuota su nustatyta kaina per metus. Apie 40 proc. visų nuomos sutarčių yra 5 metų trukmės. Draudžiama sudaryti ilgesnes nei 10 metų trukmės sutartis.
Ką rinktis Lietuvai
Į šį klausimą atsakymo ieškoti turėtų visos suinteresuotos ir kompetentingos šalys: politikai, ekonomistai, teisininkai, žemės savininkai, o pirmiausia – ūkininkai, nuomojantys žemės plotus. Jų įžvalgų labiausiai tikiuosi diskutuojant dėl nuomos sąlygų, trukmės ir kainos nustatymo metodikos.
Manyčiau, vertėtų išsamiau panagrinėti Prancūzijos patirtį. Atkreipkime dėmesį – čia nuomos kainų dydžius nustato vietos valdžia, geriausiai žinanti savo krašto žemės rinkos būklę. Atsižvelgiama ir į tai, kokią veiklos šaką pasirinko ūkininkas, tuo pačiu skatinant reikalingos produkcijos gamybą.
Dar vienas aspektas – lanksti mokesčių lengvatų sistema, suinteresuojanti ilgalaike nuoma ir savininką, ir ūkininką. Lietuvoje gi dažnai pasitaiko, kad nuomotojas vengia investuoti į nuomojamus plotus, nežinodamas, ar kitąmet negaus pranešimo, jog savininkas sutartį nutraukia.
Žemės nuomos teisinių santykių reguliavimui dabar palankus laikas: palengva nusistovi realios nuomos kainos, susiformavo vidurinysis ūkininkų sluoksnis, išliko tik gyvybingos žemės ūkio bendrovės. Pasikeitė ir žmonių požiūris į verslų kaimo žmogų, matome didesnį savininko ir žemdirbio tarpusavio pasitikėjimą.
Ši apžvalga nepretenduoja į išsamų tyrimą, tačiau diskutuodami galime surasti geriausią variantą seniai pribrendusios problemos sprendimui.
Kazys STARKEVIČIUS
LR Seimo narys